Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy
Homeongelma tai kosteusvaurio kiinteistössä tai asunnossa? Ongelmia talokaupassa tai rakennusurakassa?
Asuntokaupassa rakennuksesta voi, kuntokartoituksista huolimatta, löytyä homeongelma tai kosteusvaurio. Vaikka sopimukset olisi tehty, laatu ei välttämättä vastaa sovittua ja konflikti on valmis. Mikäli asiassa ei päästä yksimielisyyteen, kannattaa mahdollisimman pian kääntyä näihin ongelmiin erikoistuneen asianajotoimiston puoleen. Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy palvelee asiantuntemuksella Vantaan, Järvenpään ja Jyväskylän toimistoilla. Ota yhteyttä ja kerro, miten voimme auttaa!
Jos rakennuksesta löytyy homeongelma tai kosteusvaurio, ota yhteyttä!
Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy
asianajotoimisto(at)rajamakico.fi
www.asianajotoimistorajamaki.fi
Puh. (09) 271 5507
Lue koko tietopaketti tai klikkaa suoraan sinua kiinnostavaan kohtaan
Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy on homeongelmiin ja kosteusvaurioihin erikoistunut asianajotoimisto. Tarjoamme konsultaatiota ja apua homeongelman selvittämiseen, riita-asioiden sovitteluun ja viime kädessä hoidamme luonnollisesti kaikki rakennus-, hometalo- tai kosteusvaurio-oikeudenkäynnit. Olemme koostaneet avuksesi kattavan tietopaketin aiheesta; jos tarvitset lainopillista apua, käänny meidän puoleemme.
Vastuukysymykset
Koska home- ja kosteusvaurioiden korjaaminen on yleensä kallista ja aikaa vievää, tämä herättää ensimmäisenä kysymyksen, kuka on vastuussa vaurioista eli kuka maksaa vahingon korjaamisen.
Kaupan kohde vaikuttaa siihen, mitä lakia sovelletaan. Kiinteistökaupassa sovelletaan maakaarta ja asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalakia. Lisäksi merkitystä on sillä, myydäänkö esimerkiksi uusi vai käytetty asunto-osake sekä onko myyjä elinkeinonharjoittaja vai yksityishenkilö. Rakentamiseen ja taloelementtikauppaan sovelletaan myös kuluttajansuojalakia sekä osapuolten välistä sopimusta.
Vahinkoihin ja virheiden korjaamiseen liittyvät vastuukysymykset ja korvausten määrittämiset ovat monimutkaisia ja vaikeita asioita. Tämän vuoksi on järkevää ottaa yhteyttä rakentamiseen sekä home- ja kosteusvaurioihin erikoistuneeseen asianajajaan heti vahingon ilmenemisen jälkeen.
Virhe kaupan kohteessa
Homeongelma tai kosteusvaurio käsitellään yleensä ns. laatuvirheinä kiinteistökaupassa. Laatuvirheellä tarkoitetaan, että kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu.
Myös asunto-osakkeen kaupassa käytetyssä asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa osapuolten sopineen.
Rakentamisessa tai taloelementtikaupassa on yleensä kysymys rakennusvirheestä, sopimusrikkomuksesta, viivästyksestä ym. Rakennusvirhe voi johtua esimerkiksi rakentajan virheellisestä toiminnasta, virheestä rakenteiden suunnittelussa tai muusta huolimattomuudesta rakentamisessa. Vaikutusta on myös sillä, milloin rakentaminen on tapahtunut, koska virhettä verrataan rakentamisajankohdan mukaisiin määräyksiin ja standardeihin.
Reklamaatio kohtuullisessa ajassa
Kiinteistökaupassa ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin. Ensisijaisesti reklamaatio on kuitenkin tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu. Jotta asiassa ei tapahtuisi oikeudenmenetyksiä, on reklamaatio syytä tehdä mahdollisimman pian (muutaman kuukauden sisällä) virheen havaitsemisesta.
Asuntokaupan osalta ilmoitus laatuvirheestä on tehtävä myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunto-osakkeen hallinta luovutettiin. Reklamaatio on vastaavasti kuten kiinteistökaupassa tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Rakentamista tai taloelementtikauppaa koskevissa sopimuksissa on yleensä määräykset pidettävistä tarkastuksista ja sopimuksen lopputuloksen hyväksymisestä.
Tee reklamaatio aina kirjallisesti
Ilmoitus laatuvirheestä on aina syytä tehdä kirjallisesti (reklamaatio), jotta myöhemmin voidaan osoittaa ilmoituksen tapahtuneen. Reklamaatiossa on ilmoitettava virheen sisältö (esimerkiksi kosteusvaurio pesuhuoneen seinärakenteessa) sekä siihen liittyvät vaatimukset. Reklamaation perusteiden ei tarvitse olla vielä lopullisia tai seikkaperäisiä, vaan se voidaan tehdä myös alustavasti. Tällöin ostaja ilmoittaa, että hän täsmentää vaatimuksiaan myöhemmin esimerkiksi, kun korjausarvio valmistuu.
Laatuvirheen asiantuntijaselvittelyt
Kun reklamaatio on tehty, on syytä ryhtyä kaupan kohteessa olevan laatuvirheen selvittämiseen. Käytännössä laatuvirhettä selvitetään rakennusasiantuntijoita käyttäen. Rakennusasiantuntijat laativat yleensä vaurioista tarkastusraportin. Tilanteesta riippuen saatetaan myös kunnan terveystarkastaja kutsua paikan päälle toteamaan vaurioiden aiheuttamat haitat asumisen terveellisyydelle. Tarkastusraporttien lisäksi on myös syytä hankkia arvio korjauskustannuksista.
Vahingon korvaaminen kiinteistökaupassa
Korjauskustannusarvion perusteella lähdetään kiinteistökaupassa yleensä vaatimaan myyjältä kauppahinnan hinnanalennusta tai poikkeuksellisissa tilanteissa kaupan purkua. Hinnanalennuksen määrään vaikuttavat useat seikat ja sen arviointi on usein vaikeaa. Lisäksi määrästä voi tulla kaupan osapuoltenkin kesken erimielisyyksiä. Rakentamisessa ja taloelementtikaupassa yleensä ensimmäinen vaatimus on sopimusosapuolelle virheellisen suorituksen korjaaminen.
Käyttöiän vähennys
Asiassa on erityisesti huomioitava ns. käyttöiän vähennys. Esimerkiksi 1920-luvulla rakennetussa talossa voi olla virheitä, jotka johtaisivat normaalina hinnanalennuksena merkittävään hinnanalennukseen suhteessa koko kauppahintaan. Ikääntyneidenkin rakenteiden pitää olla asianmukaisessa kunnossa. Tuon ajan rakenteiden laatu ei kuitenkaan vastaa nykypäivän standardia. Lisäksi huomioitavaa on se, että hinnanalennuksen määrää laskettaessa on saatavasta hinnanalennuksesta vähennettävä korjaamisesta aiheutuva ylimääräinen arvonnousu. Arvonnousulla tarkoitetaan sitä, että ostajalla ei ole oikeutta saada hyväkseen hinnanalennuksessa virheen korjaamisesta aiheutuneiden korjauskustannusten määrää kokonaan, jos korjauksella parannetaan kiinteistön tasoa siitä, mikä sen olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä. Esimerkiksi rakenteita korjattaessa voi olla järkevää purkaa osa rakenteista kokonaan ja vaihtaa ne uusiin, jolloin ostaja saa arvonnousua uusista rakenteista.
Korvaukset välillisistä vahingoista
Ostajalla voi olla oikeus myös tietyin edellytyksin vahingonkorvaukseen välillisistä vahingoista, kuten muualla asumisen kuluista, asumishyödyn menetyksestä ym. Tällöin ratkaiseva merkitys on myyjän tietoisuudella virheestä tai puutteesta. Yleensä on katsottu, että myyjä on ollut tietoinen virheestä tai puutteesta, jos myyjä on rakentanut tai korjannut rakenteen tms., jossa virhe tai puute on. Ratkaisevia ovat myös ne seikat, mitä kaupantekotilanteessa on ostajalle kerrottu.”
Vahingon korvaaminen asuntokaupassa
Asuntokaupassa vastaavasti voi ostaja vaatia joko hinnanalennusta tai poikkeuksellisesti kaupan purkua myyjältä. Asuntokauppaan liittyvänä erityispiirteenä on tosin huomioitava osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välinen vastuunjako. Jos virheen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle, ei ostaja voi vaatia myyjältä kauppahinnan hinnanalennuksena koko virheen korjauskustannuksia, vaan ainoastaan kyseiselle osakeryhmälle kertyvää osuutta. Käytännössä tällöin osa vaatimuksista kohdistetaan siis asunto-osakeyhtiöön eikä myyjään. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön rakenteiden kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle.
Sovinto asianajajan avustuksella
Useimmiten kiinteistö- tai asuntokauppaa koskevissa riidoissa asiaa ei viedä käräjäoikeuteen asti. Tällöin asianajajan välityksellä asia pyritään ratkaisemaan sovinnollisesti. Asianajaja käy läpi kaupan kohteessa olevan virheen tai puutteen ja arvioi mahdollista hinnanalennuksen määrää erilaisten tarkastusraporttien pohjalta. Tämän jälkeen neuvotellaan asiakkaan kanssa siitä määrästä, jota lähdetään vaatimaan vastapuolelta kauppahinnan alennuksena. Yleensä vastapuoli turvautuu tässä vaiheessa omaan asianajajaan. Sopimusneuvotteluiden aikana selvitetään, onko asiassa tehtävissä sovinnollinen ratkaisu. Jos on, niin asian käsittely päättyy tähän.
Mikäli asiassa ei päästä sovintoon, on arvioitava kannattaako asia viedä käräjäoikeuden käsiteltäväksi.
Oikeusturvavakuutus
Kiinteistökaupasta aiheutuvia kustannuksia korvataan monesti oikeusturvavakuutuksesta, joka sisältyy usein kotivakuutukseen. Vakuutuksen korvausehdot riippuvat aina vakuutussopimuksen ehdoista. Yleensä oikeusturvavakuutuksesta saadaan myös korvaus oikeudenkäyntikuluista, vaikka asiaa ei saatettaisikaan käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Tällöin sovinto on kuitenkin hyväksytettävä vakuutusyhtiöllä korvauksen saamiseksi. Sama koskee myös asunto-osakkeen kauppaa. Toimistomme auttaa ja selvittää oikeusturvakorvauksen hakemisessa vakuutusyhtiöltä.
